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Eckart Wittmann
Fachanwalt für
Verwaltungsrecht

Kaiser-Wilhelm-Ring 12
50672 Köln

Vorkaufsrecht - Abwendung - Kaufvertrag - öffentlich-rechtlicher Vertrag    


Um der aktuellen Wohnungsknappheit zu begegnen, greifen einige Städte nicht nur zum Mittel des Baugebotes. Das Baugesetzbuch stellt in § 24 BauGB eine weitere Möglichkeit zur Verfügung, nämlich ein gemeindliches Vorkaufsrecht.

Das bedeutet, dass Städten und Gemeinden Kaufverträge über unbebaute, aber bebaubare Grundstücke vom Notar vorgelegt werden müssen und sie durch Abgabe einer Erklärung gegenüber dem Verkäufer an Stelle des Käufers in den Vertrag eintreten können. Sinn einer solchen Aktion ist, dass die Städte auf solche Weise Einfluss auf rasche Bebauung der Grundstücke nehmen und verhindern wollen, dass Grundstücke etwa aus Spekulationszwecken erst einmal unbebaut liegen bleiben.

Der Käufer kann gemäß § 27 BauGB die Ausübung des Vorkaufsrechts dadurch abwenden, dass er sich verpflichtet, das Grundstück innerhalb bestimmter Zeit mit einem Wohngebäude zu bebauen. So einfach das zunächst klingt, so kompliziert und vielfältig sind die Möglichkeiten, wie eine solche, der Abwendung des Vorkaufsrechts dienende Erklärung aussehen soll. Manche Städte verlangen zu diesem Zwecke, mit ihr einen öffentlich-rechtlichen Vertrag abzuschließen, der konkrete Fristen für den Bauantrag und die Fertigstellung der Bebauung enthält. In diesem Zusammenhang werden auch Absicherungen verlangt. etwa dergestalt, dass der Erwerber sich zur Zahlung von Vertragsstrafen verpflichten soll, wenn das jeweilige Wohnhaus innerhalb der vereinbarten Frist nicht fertiggestellt wird.

Es ist im einzelnen zu prüfen, ob die im von der Stadt vorgelegten Vertragsentwurf enthaltenen Verpflichtungen des Erwerbers vertretbar sind und ob von ihm verlangt werden kann, solche Verpflichtungen einzugehen. Jedenfalls kommt es vor, dass von Städten verlangte Absicherungen deutlich darüber hinausgehen, was sie an Absicherungen verlangen dürfen.

Es gibt bislang wenig Rechtsprechung zu diesem Thema. Das liegt u.a. daran, dass viele Städte und Gemeinden in der Vergangenheit generell auf die Ausübung solcher ihnen nach dem Baugesetzbuch zustehender Vorkaufsrechte verzichtet haben. Das hat sich erst in den letzten Jahren wieder geändert mit der Folge, dass etwaige rechtliche Auseinandersetzungen darüber, ob das Vorkaufsrecht ausgeübt werden und was die Stadt verlangen darf, damit sie auf die Ausübung des Vorkaufsrechts verzichtet, bislang nicht - und schon gar nicht rechtskräftig - entscheiden sind.


Vgl. dazu auf dieser Website Baugebot - Enteignung - 176 Baugesetzbuch

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