www.wittmann-baurecht.de in Köln und Berlin       mit einem Glossar zum Baurecht

Eckart Wittmann
Fachanwalt für
Verwaltungsrecht

Kaiser-Wilhelm-Ring 12
50672 Köln

Kleines Glossar zum Baurecht


[A] [B] [D] [E] [F] [G] [H] [I] [K] [M] [N] [O] [P] [R] [S] [T] [U] [V] [W] [Z]      Übersicht          Im Aufbau.

Dieses Glossar erfüllt weder wissenschaftliche Anforderungen, noch erhebt es den Anspruch auf Vollständigkeit. Erst recht ersetzt es keine den konkreten Einzelfall betreffende Beratung.

Es soll nur zur Verständlichkeit einiger Begriffe beitragen, welche in den Gebieten, in denen ich schwerpunktmäßig tätig bin, immer wieder vorkommen.

Es stehen   -  u. a. wegen Gesetzesänderungen  -    Ergänzungen bzw. Änderungen einiger Texte an. Derzeit sind nicht alle der folgenden Erläuterungen auf dem neuesten Stand.

S

Sanierungsmaßnahme

unter städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen versteht man sind Maßnahmen, durch die ein Gebiet zur Behebung städtebaulicher Mißstände wesentlich verbessert oder umgestaltet wird.

Städtebauliche Mißstände nimmt das Gesetz dann an, wenn das Gebiet nach seiner vorhandenen Bebauung oder nach seiner sonstigen Beschaffenheit den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder an die Sicherheit der in ihm wohnenden oder arbeitenden Menschen nicht entspricht oder das Gebiet in der Erfüllung der Aufgaben erheblich beeinträchtigt ist, die ihm nach seiner Lage und Funktion obliegen.

Nach Abschluß der Maßnahme haben die Eigentümer der im von der Sanierung erfaßten Gebiet gelegenen Grundstücke einen Ausgleichsbetrag zu entrichten.

Satzungsbeschluß

Am Ende des Planaufstellungsverfahrens steht die Verabschiedung des Bebauungsplanes durch Stadt- bzw. Gemeinderat. Das geschieht durch den zu veröffentlichenden Satzungsbeschluß. Das Datum der Veröffentlichung ist von Bedeutung für Rechtsmittelfristen.

Schadensersatz

Amtshaftungsanspruch

Schmalseitenprivileg

(mißverständlicher) Begriff aus dem Abstandflächenrecht. Bedeutet, daß für zwei Wände eines Hauses mit einer Länge bis zu 16m die Hälfte der sonst erforderlichen Abstandfläche genügt. Komplizierte Sonderregelungen.

Viel Rechtsprechung zu Einzelfragen.
 

Sofortige Vollziehung

Grundsätzlich hat ein Widerspruch gegen einen behördlichen Bescheid aufschiebende Wirkung. Der Widerspruch verhindert also die sofortige Wirksamkeit des Bescheides.

Gerade im Baurecht wird aber häufig die sofortige Vollziehung angeordnet. Das hat zur Folge, daß der Bescheid - z. B. eine Stillegungsverfügung - ungeachtet des Widerspruchs zu beachten ist.

Maßnahme dagegen: Antrag auf Anordnung der
aufschiebenden Wirkung beim Verwaltungsgericht .

 

Spielplätze

Häufig - gerade wenn sie in Wohngebieten angelegt sind - Gegenstand der Beanstandung durch betroffene Nachbarn.

Das rechtlichen Vorgehen dagegen bleibt meist erfolglos. Faustregel: Wenn der Spielplatz von seiner Größe und Ausstattung her dem jeweiligen Wohngebiet angemessen ist und den dort lebenden Kindern dient, ist er zu tolerieren.

Anders kann es sein, wenn er wesentlich größer als üblich und/oder als Abenteuerspielplatz ausgestattet ist und außerdem noch besonders nahe an der vorhandenen Wohnbebauung liegt. Aber auch dann ist das mögliche rechtliche Vorgehen häufig darauf beschränkt, zeitliche Einschränkungen und Schallschutzmaßnahmen zu bewirken.

Städtebauliche
Entwicklungsmaßnahme

Entwicklungsmaßnahme
 
T

Teilbaugenehmigung

Eine Baugenehmigung kann - insbesondere bei umfangreicheren Bauvorhaben - sozusagen in mehreren Stufen erteilt werden. Genehmigt werden kann z.B. zunächst nur die Ausschachtung nebst Tiefgarage. Das kann dann sinnvoll sein, wenn die Baubehörde das insgesamt zur Genehmigung eingereichte Vorhaben für genehmigungsfähig hält, es aber gleichwohl noch Klärungsbedarf zu Einzelheiten der Bauausführung, Brandschutzmaßnahmen etc. gibt.

Durch die Teilbaugenehmigung verpflichtet sich die Baubehörde in der Regel, das Vorhaben schließlich auch insgesamt zu genehmigen. Sie kann dann nur noch Änderungen in Einzelheiten fordern, nicht aber das Vorhaben als solches für unzulässig erklären und die Genehmigung verweigern.

Hinsichtlich der (noch) nicht genehmigten Teile des Gesamtvorhabens hat die Teilbaugenehmigung also eine ähnliche Wirkung wie ein Vorbescheid.

   
U

Überbaubare
Grundstücksfläche

diejenige Fläche eines Grundstücks, auf welcher Baugrenzen oder Baulinien die Bebauung zulassen. Je nach Bebauungsplan unterschiedlich geregelt sein kann die Zulässigkeit von Nebenanlagen außerhalb der überbaubaren Fläche (Gartenhäuser, Garagen etc.).

Untätigkeitsklage

In der Regel ist die Klage vor dem Verwaltungsgericht erst dann zulässig, wenn zuvor ein behördlicher Bescheid ergangen ist. Also z. B. eine für das Nachbargrundstück erteilte Baugenehmigung oder die Ablehnung eines Antrages. Oder   -  in manchen Bundesländern  -   die Zurückweisung eines Widerspruchs.

Läßt die Behörde bzw. die Widerspruchsbehörde sich allerdings mehr als drei Monate Zeit und gibt es keine diese Bearbeitungsdauer rechtfertigenden Gründe, so kann man Klage erheben, ohne das Ende des Verwaltungsverfahrens abzuwarten (Untätigkeitsklage).

   
V

Veränderungssperre

kann über das Gebiet, für welches ein Bebauungsplan aufgestellt werden soll, verhängt werden. Soll verhindern, daß Tatsachen geschaffen werden, die der Planung entgegenstehen. Während der Geltungsdauer der Veränderungssperre brauchen Bauanträge nicht bearbeitet zu werden. Höchstdauer kann ausnahmsweise verlängert werden. Evt. entschädigungspflichtig.

Anstelle des Erlasses einer allgemeinen Veränderungssperre für das ganze Plangebiet bzw. einen Teil davon kann auch das Genehmigungsverfahren für ein einzelnes Vorhaben zurückgestellt werden.Die Dauer der
Zurückstellung ist auf die Dauer der Veränderungssperre anzurechnen.

 

Verpflichtungsklage

Klage mit dem Ziel, die Behörde zu verpflichten, einen von ihr verweigerten Bescheid zu erlassen. Also z. B. Klage auf Erteilung einer Baugenehmigung nach Ablehnung des Bauantrages.

Anfechtungsklage
 

Vereinfachtes
Genehmigungsverfahren

Bestimmte Einzelheiten  -  z. B. Grenzabstände
( Abstandfläche) eines Bauvorhabens brauchen von der Baugenehmigungsbehörde nicht geprüft zu werden. Das ist in einzelnen Bundesländern unterschiedlich geregelt.
 

Verwaltungsgericht

entscheidet z.B. über Streitfragen, die sich aus all den hier aufgezeigten verwaltungsrechtlichen Themen ergeben.

(Ausnahmen: Entschädigungsansprüche - z.B. aus Amtshaftung und aus Enteignung - werden vor dem Landgericht, also dem Zivilgericht geltend gemacht. Dort finden auch Auseinandersetzungen betreffend Umlegungsverfahren statt.)

Es gibt zwei große Gruppen von Verfahren:

1. Hauptsacheverfahren

zum einen Klagen auf Erteilung von (z.B. Bau-) Genehmigungen (Verpflichtungsklagen) und zum anderen Klagen gegen Bescheide bzw. (Ordnungs-) Verfügungen (Anfechtungsklagen).

2. einstweiliger Rechtschutz

auf die Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes gerichteten Verfahren:

Antrag auf Erlaß einer einstweiligen Anordnung (z.B. gerichtet auf Einschreiten gegen einen Schwarzbau des Nachbarn).

Antrag auf  Anordnung der aufschiebenden Wirkung des Widerspruchs.

 

Verwirkung

Das Recht des betroffenen Nachbarn, gegen eine für das Nachbargrundstück erteilte Baugenehmigung bzw. dort stattfindende und ihn störende Nutzung vorzugehen, kann erlöschen, wenn es über einen längeren Zeitraum nicht geltend gemacht wird.

Allerdings reicht die längere Untätigkeit des betroffenen Nachbarn allein nicht aus. Vielmehr wird in der Rechtsprechung häufig das Vorliegen einer weiteren Voraussetzung verlangt: Der Bauherr muß darauf vertraut haben, daß keine Rechtsmittel mehr geltend gemacht werden und sich erkennbar - z.B. durch weitere Investitionen - darauf eingestellt haben.

Fristen
 

Vollgeschoß

Nicht alles, was man für ein "normales" Stockwerk hält, ist baurechtlich ein solches.

Die Bauordnungen der Länder enthalten Berechnungsgrundsätze z.B. dafür, unter welchen Voraussetzungen etwa ein Satteldach mit Dachgauben oder ein allseitig zurückspringendes Staffelgeschoß noch nicht als Vollgeschoß anzusehen sind. Entsprechendes gilt für Keller- bzw. Souterraingeschosse.

Von Bedeutung ist das z.B., wenn es darum geht, ob ein Gebäude die in einem Bebauungsplan festgesetzte Geschoßzahl einhält.

 

Vorausleistung

Die Stadt oder Gemeinde kann, wenn eine Straße erstmalig ausgebaut wird, von den Anliegern eine Vorausleistung auf den nach endgültiger Fertigstellung der Straße zu erwartenden Erschließungsbeitrag fordern.
  Vorbescheid
Vorbildwirkung
Vorhabenbezogener Bebauungsplan

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