Kleines Glossar zum Baurecht
Dieses Glossar erfüllt weder
wissenschaftliche Anforderungen, noch erhebt es den Anspruch auf Vollständigkeit.
Erst recht ersetzt es keine den konkreten Einzelfall betreffende Beratung.
Es soll nur zur Verständlichkeit einiger Begriffe beitragen,
welche in den Gebieten, in denen ich schwerpunktmäßig
tätig bin, immer wieder vorkommen.
Es stehen - u. a. wegen Gesetzesänderungen -
Ergänzungen bzw. Änderungen einiger
Texte an. Derzeit sind nicht alle der folgenden Erläuterungen
auf dem neuesten Stand.
| |
Normenkontrollantrag
|
leitet Normenkontrollverfahren ein, in welchem das Oberverwaltungsgericht
bzw. Verwaltungsgerichtshof auf Antrag eines Betroffenen die
Wirksamkeit eines Bebauungsplanes überprüft.
Damit ein solcher Antrag wirklich effektiv ist, kann es geboten
sein, außerdem den Erlaß einer Einstweiligen Anordnung
zu beantragen, gerichtet auf die 
Außervollzugsetzung
des Bebauungsplans.
Achtung, Fristen: z. B. für das Einreichen eines solchen
Antrags und für die Beanstandung der geltend gemachten
Mängel gegenüber der Stadt/Gemeinde.
|
| |
Nutzungsänderung
|
Davon spricht man, wenn ein bestehendes Gebäude - mit
oder ohne bauliche Änderungen - einer neuen und andersartigen
Nutzung zugeführt werden soll.
Da die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit u.a. von der
Nutzung (gewerbliche Nutzung, Wohnnutzung) abhängig ist,
bedarf es einer neuen Baugenehmigung bzw. eines Nachtargs
zur bestehenden Baugenehmigung.
Je nachdem, ob und in welchem Maße die Nutzungsänderung
von Relevanz auch für den Nachbarn ist und dessen Grundstück
beeinträchtigt, kann die Nutzungsänderung u.a. deshalb
unzulässig sein, weil das - in seinen Außenmaßen
unveränderte - Gebäude die erforderliche Abstandfläche
zur gemeinsamen Grenze hin nicht einhält.
|
|
|
|
|
|
O
|
Offene Bauweise
|
Bauweise,
Offene |
| |
Ordnungsverfügung
|
Durch eine Ordnungsverfügung kann dem Grundstückseigentümer
bzw. Bauherrn z.B. aufgegeben werden, Bauarbeiten einzustellen
- wenn das Vorhaben nicht oder anders genehmigt wurde - die
Nutzung eines Gebäudes zu beenden, eine bauliche Anlage
zu beseitigen etc.
Häufig wird die
sofortige
Vollziehung angeordnet.
Im Falle der Rechtswidrigkeit einer solchen Ordnungsverfügung
ist für effektiven Rechtsschutz häufig ein
Anordnung
der aufschiebenden Wirkung des Widerspruchs durch das
Verwaltungsgericht
erforderlich.
|
| |
Ortsbild
|
Wenn ein Grundstück innerhalb eines im Zusammenhang
bebauten Ortsteils liegt und das Bauvorhaben sich in die Eigenart
der näheren Umgebung einfügt
( Einfügungsgebot),
kann ihm immer noch entgegengehalten werden, daß es
das Ortsbild beeinträchtigt.
Während Baubehörden häufig zu Recht beanstanden,
daß ein Vorhaben sich nicht in die Umgebungsbebauung
einfügt, kommt es verhältnismäßig selten
vor, daß die seitens der Baubehörde beanstandete
Beeinträchtigung des Ortsbildes durch das Vorhaben gerechtfertigt
ist. Häufiger stellt das einen - unzulässigen -
Versuch von Baubehörden dar, ihre architektonischen Vorstellungen
durchzusetzen.
Der planungsrechtliche Einwand einer Beeinträchtigung
des Ortsbildes ist z.B. ungeeignet, wenn es darum geht, eine
Abweichung vom bislang homogenen Erscheinungsbild einer Straße
zu vermeiden. Vielmehr verlangt das Bundesverwaltungsgericht
eine großräumigere Betrachtung, also z.B. eine
besondere charakteristische homogene Bebauung in der weiteren
Umgebung.
Gegenstand der Auseinandersetzung mit Baubehörden um
den Begriff der Beeinträchtigung des Ortsbildes ist häufig
- vornehmlich in ländlichen Gebieten - die geplante Dachform.
Es kommt auch vor, daß Baubehörden, wenn sie meinen,
das Vorhaben beeinträchtige das Ortsbild, ihm entgegenhalten,
daß es sich nicht in die Umgebungsbebauung einfügt.
Eine solche Begründung eines Ablehnungsbescheids wird
der verwaltungsgerichtlichen Prüfung nicht standhalten.
Häufig wird die in § 34 BauGB enthaltene Forderung,
daß ein Vorhaben das Ortsbild nicht beeinträchtigen
darf, mit Forderungen, wie sie sich aus >Gestaltungsvorschriften
im Bereich eines Bebauungsplans bzw. einer gemeindlichen Gestaltungssatzung
bestehen können, verwechselt.
|
|
|
|
|
|
P
|
Pferdehaltung
|
z. B. Pensionspferdehaltung
Gebäude - Stall, Reithalle, Reitplatz etc. - im
Außenbereich
in der Regel nur zulässig, wenn es sich insgesamt um
ein privilegiertes Vorhaben handelt.
Einige der Anforderungen:
Eigene Futtergrundlage, in der Regel nicht unter 50% der erforderlichen
Fläche.
Diese Fläche sollte überwiegend im Eigentum des
Antragstellers stehen. Manchmal genügt es auch, wenn
Teile davon langfristig angepachtet sind.
Es darf sich nicht nur um ein Hobby handeln; erforderlich
ist vielmehr ernsthafte - realistische und belegbare - Gewinnerzielungsabsicht.
Zu einigen dieser und weiteren Anforderungen gibt es keine
verallgemeinerbaren Grundsätze, sondern vielfältige
und sehr einzelfallbezogene Rechtsprechung. Bei deren Durchsicht
fällt auf, daß es in vielen Verfahren um Unstimmigkeiten
zwischen Baugenehmigungsbehörde und Gemeinde geht, deren
Einvernehmen
erforderlich ist.
|
|
|
Planreife
|
Bereits vor Inkrafttreten eines Bebauungsplanes kann unter
Zugrundelegung seiner - künftigen - Festsetzungen eine
Baugenehmigung erteilt werden, wenn Planreife eingetreten
ist.
Das ist dann der Fall, wenn die Aufstellung des dies Grundstück
einbeziehenden Bebauungsplans weit fortgeschritten ist und
sein Vorhaben dem entspricht, was der künftige Bebauungsplan,
wenn er erst einmal verabschiedet ist, festsetzen wird. (§
33 BauGB) ). Dieser Zeitpunkt kann dann erreicht sein, wenn
die Bürgerbeteiligung abgeschlossen ist.
|
| |
Planungsschaden
|
Wenn ein ursprünglich
- mit oder ohne Bebauungsplan - bebaubares Grundstück infolge
des neuen Bebauungsplanes bzw. der Änderung eines vorhandenen
Bebauungsplanes nicht mehr oder nur in geringerem Umfang bebaut
werden darf, kann das zu Entschädigungsansprüchen
führen.
Ein Entschädigungsanspruch kann auch bei bereits bebauten
Grundstücken entstehen, etwa dann, wenn neue Baugrenzen
die bereits vorhandene Bausubstanz nicht einschließen. |
| |
Primärrechtsschutz
|
Im Falle rechtswidriger
Ablehnung eines Bauantrages muß in der Regel erst versucht
werden, die fehlerhafte Entscheidung durch Einlegen eines Widerspruchs
und Erhebung einer Klage vor dem Verwaltungsgericht zu korrigieren.
Im einzelnen:
Amtshaftung
Baurecht |
| |
Prüfungsmaßstab
|
Je nachdem,
um welche Rechtsfragen es geht, legen Verwaltungsgerichte unterschiedliche
Prüfungsmaßstäbe an. Wird z. B. eine Ermessensentscheidung
angefochten, so prüft das Gericht nur, ob bei der Betätigung
des "pflichtgemäßen Ermessens" Fehler unterlaufen
sind. Solche können darin bestehen, daß wesentliche
Gesichtspunkte außer acht gelassen oder aber falsch bewertet
wurden. Wenn es solche Fehler nicht gibt, prüft das Gericht
nicht (auch noch), ob der angefochtene Bescheid tatsächlich
sinnvoll war oder ob es eine aus seiner Sicht bessere Lösung
gegeben hätte.
Oder: Im
Aussetzungsverfahren prüft das Gericht die Sach-
und Rechtslage nur "summarisch", also mit geringerem
Ermittlungsaufwand und hinsichtlich zu beantwortender Rechtsfragen
mit geringerer Intensität.
Oder: Im Rechtsstreit um die Höhe eines
Ausgleichs-beitrags
prüft das Verwaltungsgericht das vom Gutachterausschuß
erstellte Gutachten nur eingeschränkt, vornehmlich daraufhin,
ob der Ausschuß von einem zutreffenden Sachverhalt ausgegangen
ist, allgemeine Bewertungsmaßstäbe der Wertermittlungsverordnung
beachtet hat und sich auch nicht von sachfremden Erwägungen
hat leiten lassen.
Die Kenntnis des Prüfungsmaßstabes in den unterschiedlichen
Verfahren ist deshalb wichtig, weil davon u. a. abhängt,
wie eingehend dem Gericht gegenüber Tatsachen und Rechtsfragen
erläutert werden müssen. Wenn das Gericht nicht
selbst ermittelt, muß man das selbst tun.
|
| |
|
|
|
R
|
Rücknahme einer Baugenehmigung
|
Die Baubehörde
kann (muß nicht, jedenfalls in der Regel) eine von ihr
erteilte Baugenehmigung zurücknehmen, wenn diese sich im
Nachhinein als rechtswidrig herausstellt.
Zulässig ist das in der Regel nur innerhalb einer Jahresfrist.
Allerdings ist der Beginn dieser Frist durch die Rechtsprechung
so weit hinausgeschoben worden (es müssen sämtliche
Erkenntnisse über die Rechtswidrigkeit vorliegen; alle
Betroffenen müssen angehört sein etc.), daß
der Jahresfrist nur noch sehr eingeschränkte Bedeutung
zukommt.
Schadensersatz:
Schadensersatzansprüche können gegen den Architekten
bestehen. Häufig aber problematisch, weil infolge der ja
zunächst einmal erteilten Baugenehmigung das Verschulden
des Architekten wegfallen bzw. reduziert sein kann.
Allerdings kommt es hier im besonderen Maße auf den konkreten
Sachverhalt an. Allein die Tatsache, daß auf die Genehmigungsplanung
des Architekten hin zunächst die - später zurückgenommene
- Baugenehmigung erteilt wurde, reicht noch nicht aus, um den
Architekten von jedem (Mit-) Verschulden freizusprechen.
Schadensersatzansprüche gegen die Baubehörde:
Grundsätzliche bestehen solche Ansprüche. Freilich
gibt es gesetzliche Vorschriften sowie eine umfangreiche Rechtsprechung
dazu, was solchen Ansprüchen entgegenstehen kann. So ist
es z.B., wenn der Bauantrag unrichtige Angaben enthielt und
diese unrichtigen Angaben ausschlaggebend für die Erteilung
der Baugenehmigung waren. Oder auch dann, wenn der Bauherr von
vornherein - etwa infolge von Nachbarwidersprüchen - Anlaß
hatte, an der Rechtmäßigkeit der Baugenehmigung zu
zweifeln, dieselbe aber gleichwohl ausgenutzt hat.
Es gibt auch Konstellationen, bei denen die Baubehörde
sich zur Abwehr des gegen sie gerichteten Schadensersatzanspruchs
darauf berufen kann, daß der Bauherr den ihm zustehenden
Schadensersatz - ganz oder teilweise - beim Architekten holen
muß.
Das Nebeneinander (schadensersatz-)rechtlicher des Bauherrn
zur Baubehörde und zu seinem Architekten kann - um aus
der Vielzahl der Möglichkeiten nur eine aufzuzeigen - etwa
dann problematisch werden, wenn zum Zeitpunkt der Geltendmachung
von Schadensersatzansprüchen gegen die Baubehörde
solche Ansprüche gegen den Architekten bereits verjährt
sind. |
|
|
Rücksichtnahmegebot
|
Das ist ein außerordentlich unpräziser Begriff,
mittels dessen die Rechtsprechung Konflikte zwischen unterschiedlichen
Nutzungsarten - etwa zwischen gewerblicher Nutzung einerseits
und Wohnnutzung andererseits - zu lösen versucht.
Im Bereich eines Bebauungsplanes:
Wenn ein geplantes Vorhaben das gegenüber der benachbarten
Nutzung gebotene Maß an Rücksichtnahme (etwa wegen
Geräuschimmissionen) nicht einhält, kann es unzulässig
sein. Und zwar auch dann, wenn es nach den zeichnerischen
und/oder textlichen Festsetzungen des
Bebauungsplans,
eigentlich zulässig wäre. Es hat also eine zusätzliche
Prüfung stattzufinden. (§ 15 Abs. 1 S. 2 BauNVO)
Wann eine Nutzung für den Nachbarn unzumutbar und damit
rücksichtslos ist, läßt sich nur von Fall
zu Fall entscheiden und dementsprechend gibt es eine umfangreiche
einzelfallbezogene Rechtsprechung dazu.
Das Gebot der Rücksichtnahme gilt außer im Bereich
eines
Bebauungsplanes
auch im unbeplanten
Innenbereich.
Dort ist ein Bauvorhaben dann zulässig, wenn es sich
nach Art (Wohnen, Gewerbe etc.) und Maß der baulichen
Nutzung einfügt. Dieses "Einfügungsgebot"
verlangt darüber hinaus, daß das Vorhaben dem Rücksichtnahmegebot
gegenüber benachbarten Grundstücksnutzungen, also
etwa gegenüber benachbarter Wohnbebauung genügt.
|
|
