www.wittmann-baurecht.de in Köln und Berlin       mit einem Glossar zum Baurecht

Eckart Wittmann
Fachanwalt für
Verwaltungsrecht

Kaiser-Wilhelm-Ring 12
50672 Köln

Kleines Glossar zum Baurecht


[A] [B] [D] [E] [F] [G] [H] [I] [K] [M] [N] [O] [P] [R] [S] [T] [U] [V] [W] [Z]      Übersicht          Im Aufbau.

Dieses Glossar erfüllt weder wissenschaftliche Anforderungen, noch erhebt es den Anspruch auf Vollständigkeit. Erst recht ersetzt es keine den konkreten Einzelfall betreffende Beratung.

Es soll nur zur Verständlichkeit einiger Begriffe beitragen, welche in den Gebieten, in denen ich schwerpunktmäßig tätig bin, immer wieder vorkommen.

Es stehen   -  u. a. wegen Gesetzesänderungen  -    Ergänzungen bzw. Änderungen einiger Texte an. Derzeit sind nicht alle der folgenden Erläuterungen auf dem neuesten Stand.

F

Flächennutzungsplan

vorbereitender Bauleitplan, der das gesamte Stadt-/ Gemeindegebiet umfaßt und u. a. die Grundlage für spätere Bebauungspläne darstellt.
 

Freistellungsverfahren

ermöglicht das Bauen ohne Baugenehmigung, entbindet aber nicht von der Beachtung materiellrechtlicher Vorschriften.
 

Fristen

In der Regel stehen Fristen, die eingehalten werden müssen, um Rechtsverlusten vorzubeugen, in den Rechtsbehelfsbelehrungen am Ende von Bescheiden (etwa Ablehnungsbescheiden, Ordnungsverfügungen etc.)

Gab es keine solche Rechtsbehelfsbelehrung, wurde also z.B. die für das Nachbargrundstück erteilte Baugenehmigung formlos mitgeteilt, so gilt in der Regel eine Jahresfrist für das Einlegen des Widerspruchs dagegen.

Hat der betroffene Nachbar Widerspruch eingelegt, so braucht er mit dem Antrag auf   Anordnung der aufschiebenden Wirkung dieses Widerspruchs keine Frist einzuhalten. Freilich kann ein solcher Antrag dann unzulässig werden, wenn der betroffene Nachbar damit solange wartet, bis das genehmigte Gebäude im Rohbau fertig ist.

Bebauungsplan
Verwirkung

 

Funktionslosigkeit

Funktionslos werden kann die Festsetzung eines Bebauungsplanes dann, wenn sie in einer Vielzahl von Fällen mißachtet wurde, wenn also die Baubehörde von bestimmten Festsetzungen des Bebauungsplans etliche Befreiungen erteilt hat.

Im Einzelfall muß dann z.B. geklärt werden, ob die Befreiung im Einzelfall gerechtfertigt war, wie sich Zahl erteilter Befreiungen zum Ausmaß des vom Bebauungsplan erfaßten Gebiets verhält und ob es sich um eine für das Plangebiet bedeutsame Festsetzung handelt.

Denkbar ist, daß nur einzelne Festsetzungen eines Bebauungsplans außer Kraft treten; die Funktionslosigkeit kann aber auch den Bebauungsplan insgesamt erfassen.

Beispiel für letzteres: Eine am Rande der Ortslage liegende Fläche wurde als Ferienhausgebiet festgesetzt. Die mit dieser Festsetzung einhergehende Höchstgröße der Häuser wurde jahrelang überschritten und es haben etliche Familien ihren Hauptwohnsitz dort genommen. Die dann möglicherweise eintretende Funktionslosigkeit der Festsetzung "Ferienhausgebiet" kann dazu führen, daß die Baubehörde ein "normales" Wohnhaus, in seiner Größe entsprechend denjenigen, die mittlerweile dort stehen, genehmigen muß.

Außer durch - häufig rechtwidrige - Befreiungen von den Festsetzungen eines Bebauungsplans kann die Funktionslosigkeit eines solchen auch dadurch herbeigeführt werden, daß die tatsächliche Entwicklung eines Gebiets eine andere Richtung genommen hat, als der Plan es vorsah und die Baubehörde dagegen nicht wirksam vorgeht bzw. vorgegangen ist.

   
G

Gebietserhaltungsanspruch

(auch Gebietsgewährleistungsanspruch)

Nachbarrechte können nicht nur durch die Größe eines Gebäudes und dessen Nähe zur gemeinsamen Grenze beeinträchtigt werden. Beeinträchtigungen können auch daraus folgen, daß andersartige Nutzungen in ein Wohngebiet eindringen.

Wer Eigentümer eines etwa im reinen Wohngebiet gelegenen Hauses ist, kann sich z. B. dagegen zur Wehr setzen, daß der Gebietscharakter durch die Genehmigung bzw. Duldung gewerblicher Objekte beeinträchtigt wird.

Dagegen kann man sich u.U. auch dann zur Wehr setzen, wenn das Vorhaben mit der störenden Nutzung nicht auf dem unmittelbar benachbarten Grundstück, sondern in einiger Entfernung im Wohngebiet realisiert werden soll.

Beispiel: In einem durch Bebauungsplan festgesetzten Wohngebiet, in welchem grundsätzlich auch Tiefgaragen zulässig sein können, wird eine Tiefgarage genehmigt, welche einem angrenzenden gemischt bzw. auch gewerblich genutzten Gebiet dient. Dagegen können sich Eigentümer von im Wohngebiet gelegenen Grundstücke unter Berufung auf den Gebietserhaltungsanspruch wenden.

 

Geh-, Fahr- und Leitungsrecht

Solche Rechte können unter gewissen Voraussetzungen in einem Bebauungsplan anstelle öffentlicher Verkehrsflächen (Straßen) festgesetzt werden

.Zulässig ist das in der Regel nicht im Falle allgemeiner Verkehrsbedeutung, sondern etwa dann, wenn die Fläche nur einer beschränkten Allgemeinheit oder den Nutzern bestimmter Grundstücke dienen soll.

Allein eine solche Festsetzung führt noch nicht dazu, daß die Fläche vom vorgesehenen Benutzerkreis auch tatsächlich genutzt werden kann. Erforderlich ist vielmehr eine öffentlich-rechtliche Absicherung, etwa durch Eintragung einer Baulast. Dieser Eintragung liegt entweder eine Bewilligung des Eigentümers zugrunde; sie kann aber auch mittels eines Enteignungsverfahrens eingetragen werden.

 

Genehmigungsfreiheit

Die Bauordnungen der Länder sehen für etliche Bauobjekte vor, daß diese keiner bauordnungsrechtlichen Genehmigung bedürfen.

Diese Genehmigungsfreiheit gehört zum Verfahrensrecht und bedeutet nicht, daß es keiner rechtlichen Prüfung, dahingehend, ob das geplante Vorhaben zulässig ist oder nicht, bedarf.

Auch gegen ein genehmigungsfreies Vorhaben kann die Baubehörde also einschreiten, z.B. dann, wenn es, weil im Außenbereich gelegen, planungsrechtlich unzulässig ist.

 

Geschlossene Bauweise

Bauweise, geschlossen

 

Gestaltungsvorschriften

Über die üblichen bauplanungs- und bauordnungsrechtliche Anforderungen hinaus, kann die Stadt oder Gemeinde Anforderungen an die Gestaltung baulicher Anlagen stellen. Das geschieht etwa durch Gestaltungssatzungen sowie durch die Aufnahme solcher gestalterischen Anforderungen als Festsetzungen in Bebauungsplänen.

Das Ergebnis ist häufig fragwürdig, weil derartigen Festsetzungen häufig recht subjektive Vorstellungen von Architektur und deren Gestaltung zugrundeliegen.

Eine Gestaltungssatzung ist eine Rechtsnorm, die mittels eines Normenkontrollverfahrens oder mittels
Inzidentprüfung auf ihre Rechtmäßigkeit hin überprüft werden kann.

 

Gutachten

Gutachten werden häufig erstellt und vorgelegt, um die Zulässigkeit eines Vorhabens, also seine Gebietsverträglichkeit im Hinblick auf erwartete Störungen benachbarter Wohnbebauung zu belegen.

Hier ist grundsätzlich Vorsicht geboten: Derartige (z. B. Schallschutz-)Gutachten sind in der Regel außerordentlich kompliziert und für den Laien nicht nachvollziehbar. Häufig stellen sich im Auftrag des Auherrn erstellte Gutachten als fehlerhaft heraus. Aber auch dann, wenn sie sorgsam und korrekt erstellt wurden, können sie der Entscheidung der Baubehörde nicht immer ohne weiteres zugrundegelegt werden. Jedenfalls sagt die einschlägige Rechtsprechung verschiedentlich, daß ein Vorhaben - z.B. Einzelhandel mit Stellplätzen neben Wohngebiet - der besonderen Lästigkeit einer solchen Anlage wegen trotz Einhaltung meßtechnischer Ergebnisse bzw. Prognosen den Nachbarn nicht zumutbar und daher unzulässig sein kann.


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