Kleines Glossar zum Baurecht
Dieses Glossar erfüllt weder
wissenschaftliche Anforderungen, noch erhebt es den Anspruch auf Vollständigkeit.
Erst recht ersetzt es keine den konkreten Einzelfall betreffende Beratung.
Es soll nur zur Verständlichkeit einiger Begriffe beitragen,
welche in den Gebieten, in denen ich schwerpunktmäßig
tätig bin, immer wieder vorkommen.
Es stehen - u. a. wegen Gesetzesänderungen -
Ergänzungen bzw. Änderungen einiger
Texte an. Derzeit sind nicht alle der folgenden Erläuterungen
auf dem neuesten Stand.
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Denkmalschutz
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Denkmalschutz
ist Landesrecht. Dies Glossar geht einstweilen nicht auf landesrechtliche
Besonderheiten ein, sondern nur darauf, was in den Landesgesetzen
gleich bzw. vergleichbar geregelt ist.
Bitte folgende Verweise:
 Denkmalschutz:
Abbruchgenehmigung
Denkmalschutz:
Abriß, Beseitigung, Veränderung
Denkmalschutz:
Bebauungsplan
Denkmalschutz:
Denkmalbereich
Denkmalschutz:
Denkmaleigenschaft
Denkmalschutz:
Ensembleschutz
Denkmalschutz:
Erhaltungssatzung
Denkmalschutz:
Rechtsanspruch
Denkmalschutz:
Steuerrecht
Denkmalschutz:
Übernahmeanspruch
Denkmalschutz:
Umgebungsschutz
Denkmalschutz:
Unterschutzstellung
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Denkmalschutz:
Bebauungsplan
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Beim
Aufstellen eines Bebauungsplanes sind besonders zu berücksichtigen
"die Belange des Denkmalschutzes und der Denkmalpflege
sowie die erhaltenswerten Ortsteile, Straßen und Plätze
von geschichtlicher, künstlerische oder städtebaulicher
Bedeutung." |
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Denkmalschutz:
Umgebungsschutz:
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Geschützt
ist nicht nur das Denkmal selbst in seinem Bestand und Zustand.
Vielmehr kann ein Denkmal auch durch (Bau-)Vorhaben in seiner
näheren Umgebung beeinträchtigt werden, was zur Unzulässigkeit
solcher Vorhaben führen kann.
So haben etwa Christo und Jeanne-Claude durch das Verwaltungsgericht
untersagen lassen, daß etwa 70 m vom "verhüllten
Reichstag" entfernt, provisorische Gebäude aufgestellt
wurden, welche die Blickbeziehungen zum Reichstag gestört
hätten.
Umgebungsschutz also auch für ein Denkmal bzw. Kunstwerk
"auf Zeit".
Weiteres Beispiel:
"Eine beleuchtbare moderne Werbeanlage, die unmittelbar
vor der unauffällig gehaltenen Fassade eines als Kultur-denkmal
geschützten historischen Werks- und Kulturgebäudes
errichtet werden soll, beeinträchtigt dessen Er-scheinungsbild
mehr als nur unerheblich; dies steht der Erteilung der Ge-nehmigung
bzw. Zustimmung der Denkmalschutzbehörde ... entgegen."
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Denkmalschutz:
Rechtsanspruch?
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Gegen
die Unterschutzstellung eines Objekts kann dessen Eigentümer
sich durch Widerspruch und Klage vor dem Verwaltungsgericht
zur Wehr setzen und die Unterschutzstellung überprüfen
lassen.
Die Entscheidung, das Objekt unter Schutz zu stellen, ist
gerichtlich voll-nachprüfbar; es handelt sich nicht um
eine bloße
Ermessensentscheidung.
Da mit der Unterschutzstellung nicht nur Einschränkungen
(etwa Genehmigungspflicht für Änderungen oder die
Beseitigung des Objekts) verbunden sind, sondern auch steuerliche
Vorteile daraus resultieren können, kann auch ein Interesse
an der Unterschutzstellung bestehen:
Es gibt keinen darauf gerichteten rechtlich durchsetzbaren
Anspruch des Ei-gentümers. Nach der Rechtsprechung des
Bundesverwaltungsgerichts erfolgt die Unterschutzstellung
ausschließlich im öffentlichen Interesse. Die steuerlichen
Vorteile seien lediglich als Ausgleich für aus der Unterschutzstellung
sich ergebende Belastungen und Nachteile gedacht.
Allenfalls kann ein Eigentümer, der einen Antrag auf
Unterschutzstellung seines Objekts gestellt hat, einen An-spruch
auf korrekte Durchführung des Verfahrens geben. Aber
eben nicht auf das gewünschte Ergebnis dieses Ver-fahrens.
Es gibt auch keinen Anspruch eines einzelnen etwa darauf,
daß die Beseiti-gung eines Denkmals unterbleibt. Das
wurde z.B. im Zusammenhang mit der Beseitigung eines Lenin-Standbildes
entschieden. Es gilt aber auch, wenn es um die Beseitigung
von Baudenkmälern geht. Dafür, derlei zu verhindern,
ist also der Rechtsweg ungeeignet. Vielmehr muß in geeigneter
Weise auf die zuständigen Entscheidungsträger eingewirkt
werden.
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Denkmalschutz:
Abriß, Beseitigung, Veränderung
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Diese
Maßnahmen sind nach den Denkmalschutzgesetzen genehmi-gungspflichtig.
Im Falle ungenehmigter Veränderungen bzw. gar einer ungenehmigten
(Teil-)Beseitigung kann die Denkmalschutzbehörde gegen
den Ei-gentümer eine Wiederherstellungsanordnung erlassen. |
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Denkmalschutz:
Abbruchgenehmigung
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Auf Erteilung
einer Abbruchgenehmigung kann in seltenen Fällen ein Rechtsanspruch
bestehen, wenn für das Baudenkmal keinerlei sinnvolle Nutzungsmöglichkeit
mehr besteht, wenn sich also keine dem Eigentümer zumutbare
Nutzung realisieren läßt.
In seinem solchen Falle sind etwa die Bedeutung des Denkmals,
dessen Erhaltungszustand, die denkbare Nutzung etc. in die
Entscheidung über die beantragte Genehmigung einzubeziehen.
Will der Eigentümer das Baudenkmal abbrechen, so ist
dessen schlechter Erhaltungszustand also grundsätzlich
zu seinen Gunsten zu berücksichtigen.
Das gilt aber nicht dann, wenn dieser Zustand darauf zurückzuführen
ist, daß der Eigentümer des Baudenkmals der ihm
obliegenden Verpflichtung, dasselbe zu erhalten, nicht nachgekommen
ist.
Es soll vermieden werden, daß der Eigentümer selbst
die Voraussetzungen für die Beseitigung des Denkmals
herbeiführt.
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Denkmalschutz:
Übernahmeanspruch
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Wenn
der für den Erhalt bzw. die Wie-derherstellung des Denkmals
erforderli-che Aufwand in keinem Verhältnis zu den Nutzungsmöglichkeiten
und den Vorteilen die der Eigentümer aus dem Objekt ziehen
kann, steht, kann er ei-nen Anspruch darauf haben, daß
die öffentliche Hand das Objekt übernimmt.
Der Verfahrensablauf sowie die Regelung der Entschädigung
entsprechen einem Enteignungsverfahren, freilich mit dem Unterschied,
daß es hier der Eigentümer selbst ist, der das
Verfahren einleitet.
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Denkmalschutz:
Ensembleschutz
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Unter
Denkmalschutz gestellt werden können nicht nur einzelne
Baudenk-mäler, sondern auch ein "Ensemble". Darunter
versteht man eine städtebauliche Situation, in der durch
mehrere einzelnen Gebäude, die nicht alle für sich
Baudenkmäler sein müssen, eine Gesamtheit entstanden
ist, die als Ganzes von geschichtlicher, künstlerischer,
städtebaulicher, wissenschaftlicher oder volkskundlicher
Bedeutung ist. |
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Denkmalschutz:
Steuerrecht
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Die Gewährung
von Abschreibungsvergünstigungen bei Erhaltungsaufwen-dungen
für ein Gebäude als Baudenk-mal setzt voraus, daß
die Baumaßnahmen vor deren Beginn mit der Denk-malschutzbehörde
abgestimmt wurden.
Das Finanzamt ist im Rahmen der Anerkennung von Aufwendungen
an eine von der Denkmalbehörde erteilte Be-scheinigung
über die Notwendigkeit der Maßnahme gebunden. Es
gab also nicht in eine eigene Prüfung der Not-wendigkeit
eintreten. Hingegen kann es den Versuch unternehmen, bei der
Denkmalschutzbehörde auf eine Rück-nahme der Bescheinigung
hinzuwirken.
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Denkmalschutz:
Erhaltungssatzung
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Während
der Denkmalschutz unter die Kulturhoheit der Länder fällt
und deren Gesetzgebung zugeordnet ist, gibt es auch unter die
Bundesgesetzgebung fallende städtebauliche Gesichtspunkte,
welche zu Regelungen über die Erhaltung baulicher Anlagen
führen können.
So kann etwa eine bauliche Anlage, ohne ein Baudenkmal zu
sein, aus städtebaulichen Gründen erhaltenswert
sein. Wenn ein oder mehrere Objekte unter eine Erhaltungssatzung
fallen, führt das zur Notwendigkeit eines be-sonderen
Genehmigungsverfahrens, wenn etwa die Beseitigung der Objekte
geplant ist.
Derartige Erhaltungssatzungen werden in der Regel nicht für
einzelne Objekte, sondern für Gebiete, die in ihrer bishe-rigen
Struktur geschützt werden sollen, erlassen.
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Denkmalschutz:
Denkmaleigenschaft
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Die Denkmaleigenschaft
setzt nicht unbedingt voraus, daß das unter Schutz zu
stellende bzw. unter Schutz gestellte Objekt von eigener ästhetischer,
bauhistorischer etc. Bedeutung ist. Es gibt auch Bauwerke, deren
Denkmaleigenschaft aus ihrer geschichtlichen Be-deutung herrührt
und ihre Ursache im öffentlichen Interesse an der Erhaltung
des durch dieses Objekt verkörperten besonderen Erinnerungs-
oder Assoziationswerts haben.
Beispiel:
1. "Bedeutend im Sinne des § 2 Abs. 1 Denkmalschutzgesetz
NRW ist ein Objekt, wenn ihm ein Wert für die Dokumentation
früherer Bauweisen und der gesellschaftlichen und wirtschaftlichen
Verhältnisse zukommt, die in dem Ge-bäude und seiner
Bauweise zum Aus-druck gelangen.
2. "Bedeutung für die Geschichte des Menschen hat
ein Gebäude, wenn es seinen Aussagewert hatte für
das Le-ben bestimmter Zeitepochen sowie für die politischen,
kulturellen und sozialen Verhältnisse und Geschehensabläufe."
3. "Bedeutend für Städte und Siedlun-gen ist
ein Objekt, wenn es einen besonderen Aussagewert für
die Bauge-schichte (Architekturgeschichte) einer Stadt oder
Siedlung, aber auch einer Region hat, etwa weil es charakteristisch
ist für Häuser einer bestimmten Zeit und Schicht."
4. "Bedeutend für Städte und Siedlun-gen ist
darüber hinaus ein Objekt, daß den historischen
Entstehungsprozeß einer Stadt oder Siedlung bezeugt."
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Denkmalschutz:
Denkmalbereich
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Darunter
versteht man entweder eine Gesamtanlage - etwa herrschaftliches
Wohnhaus mit Nebengebäuden und Nebenanlagen - oder aber
ein En-semble von mehreren, nicht zueinandergehörigen Gebäuden,
die aber von ihrer Funktion her oder aber ihres historischen
oder baustrukturellen Zusammenhang wegen denkmalrechtlich als
Einheit zu bewerten sind.
Mit der Unterschutzstellung eines Bau-denkmals und der Unterschutzstellung
eines Denkmalbereichs werden unter-schiedliche Ziele verfolgt.
Bei einem Baudenkmal soll die historische Substanz der baulichen
Anlage geschützt werden; beim Denkmalbereich geht es
hingegen (nur) um das äußere Erscheinungsbild.
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Denkmalschutz:
Unterschutzstellung
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Die Unterschutzstellung
erfolgt auf Antrag des Eigentümers oder aber auf behördliche
Initiative nach Anhörung des Eigentümers durch einen
an diesen gerichteten Bescheid.
Um zu vermeiden, daß das während der auf die Unterschutzstellung
gerichteten Verfahrens bauliche Änderungen vorgenommen
oder daß - künftige - Denkmal gar beseitigt wird,
kann eine sofort wirksame vorläufige Unterschutzstellung
verfügt werden. Diese hat zunächst dieselben Wirkungen
wie die endgültige Unterschutzstellung, kann diese Wirkung
aber verlieren, wenn die Denkmalschutzbehörde das zur
endgültigen Unterschutzstellung führende Verfahren
über längere Zeit nicht ernsthaft betreibt.
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Denkmal:
Zivilrechtliches
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Verkauft
der Eigentümer eines Baudenkmals dasselbe, so hat er dem
Käufer die Tatsache der Unterschutzstellung, also die Denkmaleigenschaft
des Objekts mitzuteilen. Tut er das nicht, so setzt er sich
dem Risiko aus, daß der Käufer später einen
Sachmangel rügen kann und den Kauf rückgängig
macht bzw. den Kaufpreis mindert.
Denkmalschutz:
Abbruchgenehmigung
Denkmalschutz:
Abriß, Beseitigung, Veränderung
Denkmalschutz:
Bebauungsplan
Denkmalschutz:
Denkmalbereich
Denkmalschutz:
Denkmaleigenschaft
Denkmalschutz:
Ensembleschutz
Denkmalschutz:
Erhaltungssatzung
Denkmalschutz:
Rechtsanspruch
Denkmalschutz:
Steuerrecht
Denkmalschutz:
Übernahmeanspruch
Denkmalschutz:
Umgebungsschutz
Denkmalschutz:
Unterschutzstellung |
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Doppelhaus
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Zulässig auch dann, wenn grundsätzlich
offene Bauweise
festgesetzt ist.
Häufiger Anlaß für Auseinandersetzungen,
etwa dann, wenn der später Bauende nicht deckungsgleich,
sondern höher und/oder tiefer baut.
Anders als man sich das, wenn man den Begriff "Doppelhaus"
hört, vielleicht vorstellt, müssen die Häuser
keineswegs symmetrisch sein.
Als weiteres Kriterium dafür, ob ein geplanter Anbau
an ein an der Grenze stehendes Haus zulässig ist, nennen
manche Gerichte die Gestaltung der Häuser. Das kann dazu
führen, daß die Genehmigung für ein in seinen
Proportionen an das vorhandene Gebäude sich nicht anpassendes
Haus nicht erteilt bzw. auf Widerspruch bzw. Klage des Nachbarn
hin aufgehoben wird.
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| E |
Einfügungsgebot
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Wenn
es keinen Bebauungsplan gibt, das Grundstück aber innerhalb
zusammenhängender Bebauung liegt, kommt es für die
Zulässigkeit eines Bauvorhabens darauf an, ob es sich in
die Bebauung der umliegenden Grundstücke einfügt.
Einfügen muß es sich nach der Art der Nutzung (Wohnen,
Gewerbe etc.) und dem Maß der Nutzung (Größe,
Höhe, Verhältnis zur Grundstücksgröße,
überbaubare Grundstücksfläche). |
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Einstweilige Anordnung
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Vorläufige
Anordnung des Verwaltungsgerichts, gerichtet z. B. auf
Außervollzugsetzung eines Bebauungsplanes |
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Einvernehmen
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Die Gemeinde, die nicht selbst Baugenehmigungsbehörde
ist, kann zwar keine Baugenehmigungen erteilen. Sie wird aber
bei Vorhaben außerhalb eines Bebauungsplangebiets (also
im Außenbereich
sowie im unbeplanten
Innenbereich)
am Genehmigungsverfahren beteiligt.
Ebenso im Falle eines Antrags auf >Befreiung von den Festsetzungen
eines Bebauungsplanes und dann, wenn das Bauvorhaben vor Inkrafttreten
eines Bebauungsplanes genehmigt werden soll (
Planreife).
Des Einvernehmens bedarf schließlich auch eine Ausnahme
von einer
Veränderungssperre.
Wenn sie ihr Einvernehmen verweigert, wird die Baugenehmigung
in der Regel nicht erteilt.
Wenn die Baugenehmigungsbehörde das Bauvorhaben genehmigen
will, die Gemeinde aber das Einvernehmen versagt, stellt sich
die Frage, ob die Baugenehmigung trotzdem erteilt werden darf.
Das - also die Berechtigung der Baugenehmigungsbehörde,
sich über die Verweigerung des Einvernehmens hinwegzusetzen
- ist sehr umstritten und überdies in einzelnen Bundesländern
unterschiedlich geregelt.
Wird das Einvernehmen zu Unrecht verweigert, so kann das dazu
führen, daß Schadensersatzansprüche (Amtshaftung)
sich nicht nur gegen die Baugenehmigungsbehörde, sondern
auch und ggfls. nur gegen die Gemeinde richten.
Ob Schadensersatzansprüche nur gegen Baugenehmigungsbehörde
oder nur gegen die Gemeinde oder gegen beide (als "Gesamtschuldner")
geltend gemacht werden, hängt u. a. davon ab, ob die
Genehmigung ausschließlich wegen Fehlens des Einvernehmens
versagt wurde, und davon, ob die Genehmigungsbehörde
befugt gewesen wäre, das fehlende Einvernehmen zu ersetzen.
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Einstweilige Anordnung
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Vorläufige Anordnung des Verwaltungsgerichts, gerichtet
z. B. auf Außervollzugsetzung eines Bebauungsplanes.
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Einzelhandel
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Auslöser
des Konflikts zwischen einem solchen Vorhaben und der Nachbarschaft
ist häufig nicht der Einzelhandelsbetrieb als solcher,
sondern die demselben zugeordneten Stellplätze.
Umfangreiche Einzelfallrechtsprechung, wonach die Zulässigkeit
sich u.a. am bisherigen Gebietscharakter, der Größe
des Einzelhandelsbetriebs und der Entfernung des Parkplatzes
von der Wohnbebauung richtet
Zum Beleg dafür, daß die Nutzung zulässig
ist, werden von den Bauherrn bzw. Betreibern häufig Gutachten
vorgelegt, denen die Gebietsverträglichkeit des Vorhabens
zu entnehmen ist (bzw. zu entnehmen sein soll).
Auch wenn solche Gutachten die Einhaltung der dem jeweiligen
(Wohn-)Gebiet entsprechenden Immissionswerte bestätigen,
führt das nicht in jedem Fall zur Zulässigkeit des
Vorhabens.
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Endwert
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Bodenwert,
der sich für das Grundstück durch die rechtliche und
tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten
Sanierungsgebiets ergibt
Ausgleichsbetrag
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Erschließung, gesicherte
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Es genügt nicht, daß ein Bauvorhaben planungsrechtlich
zulässig ist, daß also - vereinfacht gesagt - das
zur Bebauung vorgesehene Grundstück grundsätzlich
bebaut werden darf. Es muß vielmehr auch erschlossen
sein, also entweder unmittelbar an der öffentlichen Straße
liegen und von dieser aus erreicht sowie ver- und entsorgt
werden können.Fehlt es an dieser unmittelbaren Erschließung,
so benötigt das Grundstück eine rechtliche Sicherung
der Zufahrt sowie der Ver- und Entsorgungsleitungen. Eine
Grunddienstbarkeit (Wegerecht) genügt dafür in den
meisten Bundesländern nicht; vielmehr bedarf es einer
Baulast.
Ohne eine solche Sicherung darf vorhandener Baubestand zwar
weiterhin genutzt werden. Der Eigentümer kann sich auf
ein Notwegerecht berufen, welches über das sein Grundstück
von der Straße trennendes Grundstück verläuft.
Dessen Eigentümer braucht nur diesen Bestand und dessen
Nutzung zu dulden. Das Notwegerecht erstreckt sich also nicht
auf darüberhinausgehende (bauliche) Erweiterungen. Eine
ohne rechtlich gesicherte Erschließung erteilte Baugenehmigung
kann der Eigentümer des betroffenen Grundstücks
anfechten.
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