www.wittmann-baurecht.de in Köln und Berlin       mit einem Glossar zum Baurecht

Eckart Wittmann
Fachanwalt für
Verwaltungsrecht

Kaiser-Wilhelm-Ring 12
50672 Köln

Kleines Glossar zum Baurecht


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Dieses Glossar erfüllt weder wissenschaftliche Anforderungen, noch erhebt es den Anspruch auf Vollständigkeit. Erst recht ersetzt es keine den konkreten Einzelfall betreffende Beratung.

Es soll nur zur Verständlichkeit einiger Begriffe beitragen, welche in den Gebieten, in denen ich schwerpunktmäßig tätig bin, immer wieder vorkommen.

Es stehen   -  u. a. wegen Gesetzesänderungen  -    Ergänzungen bzw. Änderungen einiger Texte an. Derzeit sind nicht alle der folgenden Erläuterungen auf dem neuesten Stand.

   
D

Denkmalschutz

Denkmalschutz ist Landesrecht. Dies Glossar geht einstweilen nicht auf landesrechtliche Besonderheiten ein, sondern nur darauf, was in den Landesgesetzen gleich bzw. vergleichbar geregelt ist.
Bitte folgende Verweise:

Denkmalschutz: Abbruchgenehmigung
Denkmalschutz: Abriß, Beseitigung, Veränderung
Denkmalschutz: Bebauungsplan
Denkmalschutz: Denkmalbereich
Denkmalschutz: Denkmaleigenschaft
Denkmalschutz: Ensembleschutz
Denkmalschutz: Erhaltungssatzung
Denkmalschutz: Rechtsanspruch
Denkmalschutz: Steuerrecht
Denkmalschutz: Übernahmeanspruch
Denkmalschutz: Umgebungsschutz
Denkmalschutz: Unterschutzstellung

Denkmalschutz:
Bebauungsplan

Beim Aufstellen eines Bebauungsplanes sind besonders zu berücksichtigen "die Belange des Denkmalschutzes und der Denkmalpflege sowie die erhaltenswerten Ortsteile, Straßen und Plätze von geschichtlicher, künstlerische oder städtebaulicher Bedeutung."

Denkmalschutz:
Umgebungsschutz:

Geschützt ist nicht nur das Denkmal selbst in seinem Bestand und Zustand. Vielmehr kann ein Denkmal auch durch (Bau-)Vorhaben in seiner näheren Umgebung beeinträchtigt werden, was zur Unzulässigkeit solcher Vorhaben führen kann.

So haben etwa Christo und Jeanne-Claude durch das Verwaltungsgericht untersagen lassen, daß etwa 70 m vom "verhüllten Reichstag" entfernt, provisorische Gebäude aufgestellt wurden, welche die Blickbeziehungen zum Reichstag gestört hätten.

Umgebungsschutz also auch für ein Denkmal bzw. Kunstwerk "auf Zeit".

Weiteres Beispiel:

"Eine beleuchtbare moderne Werbeanlage, die unmittelbar vor der unauffällig gehaltenen Fassade eines als Kultur-denkmal geschützten historischen Werks- und Kulturgebäudes errichtet werden soll, beeinträchtigt dessen Er-scheinungsbild mehr als nur unerheblich; dies steht der Erteilung der Ge-nehmigung bzw. Zustimmung der Denkmalschutzbehörde ... entgegen."

 

Denkmalschutz:
Rechtsanspruch?

Gegen die Unterschutzstellung eines Objekts kann dessen Eigentümer sich durch Widerspruch und Klage vor dem Verwaltungsgericht zur Wehr setzen und die Unterschutzstellung überprüfen lassen.

Die Entscheidung, das Objekt unter Schutz zu stellen, ist gerichtlich voll-nachprüfbar; es handelt sich nicht um eine bloße Ermessensentscheidung.

Da mit der Unterschutzstellung nicht nur Einschränkungen (etwa Genehmigungspflicht für Änderungen oder die Beseitigung des Objekts) verbunden sind, sondern auch steuerliche Vorteile daraus resultieren können, kann auch ein Interesse an der Unterschutzstellung bestehen:

Es gibt keinen darauf gerichteten rechtlich durchsetzbaren Anspruch des Ei-gentümers. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts erfolgt die Unterschutzstellung ausschließlich im öffentlichen Interesse. Die steuerlichen Vorteile seien lediglich als Ausgleich für aus der Unterschutzstellung sich ergebende Belastungen und Nachteile gedacht.

Allenfalls kann ein Eigentümer, der einen Antrag auf Unterschutzstellung seines Objekts gestellt hat, einen An-spruch auf korrekte Durchführung des Verfahrens geben. Aber eben nicht auf das gewünschte Ergebnis dieses Ver-fahrens.

Es gibt auch keinen Anspruch eines einzelnen etwa darauf, daß die Beseiti-gung eines Denkmals unterbleibt. Das wurde z.B. im Zusammenhang mit der Beseitigung eines Lenin-Standbildes entschieden. Es gilt aber auch, wenn es um die Beseitigung von Baudenkmälern geht. Dafür, derlei zu verhindern, ist also der Rechtsweg ungeeignet. Vielmehr muß in geeigneter Weise auf die zuständigen Entscheidungsträger eingewirkt werden.

 

Denkmalschutz:
Abriß, Beseitigung, Veränderung

Diese Maßnahmen sind nach den Denkmalschutzgesetzen genehmi-gungspflichtig. Im Falle ungenehmigter Veränderungen bzw. gar einer ungenehmigten (Teil-)Beseitigung kann die Denkmalschutzbehörde gegen den Ei-gentümer eine Wiederherstellungsanordnung erlassen.
 

Denkmalschutz:
Abbruchgenehmigung

Auf Erteilung einer Abbruchgenehmigung kann in seltenen Fällen ein Rechtsanspruch bestehen, wenn für das Baudenkmal keinerlei sinnvolle Nutzungsmöglichkeit mehr besteht, wenn sich also keine dem Eigentümer zumutbare Nutzung realisieren läßt.

In seinem solchen Falle sind etwa die Bedeutung des Denkmals, dessen Erhaltungszustand, die denkbare Nutzung etc. in die Entscheidung über die beantragte Genehmigung einzubeziehen.

Will der Eigentümer das Baudenkmal abbrechen, so ist dessen schlechter Erhaltungszustand also grundsätzlich zu seinen Gunsten zu berücksichtigen.

Das gilt aber nicht dann, wenn dieser Zustand darauf zurückzuführen ist, daß der Eigentümer des Baudenkmals der ihm obliegenden Verpflichtung, dasselbe zu erhalten, nicht nachgekommen ist.

Es soll vermieden werden, daß der Eigentümer selbst die Voraussetzungen für die Beseitigung des Denkmals herbeiführt.

 

Denkmalschutz:
Übernahmeanspruch

Wenn der für den Erhalt bzw. die Wie-derherstellung des Denkmals erforderli-che Aufwand in keinem Verhältnis zu den Nutzungsmöglichkeiten und den Vorteilen die der Eigentümer aus dem Objekt ziehen kann, steht, kann er ei-nen Anspruch darauf haben, daß die öffentliche Hand das Objekt übernimmt.

Der Verfahrensablauf sowie die Regelung der Entschädigung entsprechen einem Enteignungsverfahren, freilich mit dem Unterschied, daß es hier der Eigentümer selbst ist, der das Verfahren einleitet.

 

Denkmalschutz:
Ensembleschutz

Unter Denkmalschutz gestellt werden können nicht nur einzelne Baudenk-mäler, sondern auch ein "Ensemble". Darunter versteht man eine städtebauliche Situation, in der durch mehrere einzelnen Gebäude, die nicht alle für sich Baudenkmäler sein müssen, eine Gesamtheit entstanden ist, die als Ganzes von geschichtlicher, künstlerischer, städtebaulicher, wissenschaftlicher oder volkskundlicher Bedeutung ist.
 

Denkmalschutz:
Steuerrecht

Die Gewährung von Abschreibungsvergünstigungen bei Erhaltungsaufwen-dungen für ein Gebäude als Baudenk-mal setzt voraus, daß die Baumaßnahmen vor deren Beginn mit der Denk-malschutzbehörde abgestimmt wurden.

Das Finanzamt ist im Rahmen der Anerkennung von Aufwendungen an eine von der Denkmalbehörde erteilte Be-scheinigung über die Notwendigkeit der Maßnahme gebunden. Es gab also nicht in eine eigene Prüfung der Not-wendigkeit eintreten. Hingegen kann es den Versuch unternehmen, bei der Denkmalschutzbehörde auf eine Rück-nahme der Bescheinigung hinzuwirken.

 

Denkmalschutz:
Erhaltungssatzung

Während der Denkmalschutz unter die Kulturhoheit der Länder fällt und deren Gesetzgebung zugeordnet ist, gibt es auch unter die Bundesgesetzgebung fallende städtebauliche Gesichtspunkte, welche zu Regelungen über die Erhaltung baulicher Anlagen führen können.

So kann etwa eine bauliche Anlage, ohne ein Baudenkmal zu sein, aus städtebaulichen Gründen erhaltenswert sein. Wenn ein oder mehrere Objekte unter eine Erhaltungssatzung fallen, führt das zur Notwendigkeit eines be-sonderen Genehmigungsverfahrens, wenn etwa die Beseitigung der Objekte geplant ist.

Derartige Erhaltungssatzungen werden in der Regel nicht für einzelne Objekte, sondern für Gebiete, die in ihrer bishe-rigen Struktur geschützt werden sollen, erlassen.

 

Denkmalschutz:
Denkmaleigenschaft

Die Denkmaleigenschaft setzt nicht unbedingt voraus, daß das unter Schutz zu stellende bzw. unter Schutz gestellte Objekt von eigener ästhetischer, bauhistorischer etc. Bedeutung ist. Es gibt auch Bauwerke, deren Denkmaleigenschaft aus ihrer geschichtlichen Be-deutung herrührt und ihre Ursache im öffentlichen Interesse an der Erhaltung des durch dieses Objekt verkörperten besonderen Erinnerungs- oder Assoziationswerts haben.

Beispiel:
1. "Bedeutend im Sinne des § 2 Abs. 1 Denkmalschutzgesetz NRW ist ein Objekt, wenn ihm ein Wert für die Dokumentation früherer Bauweisen und der gesellschaftlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse zukommt, die in dem Ge-bäude und seiner Bauweise zum Aus-druck gelangen.

2. "Bedeutung für die Geschichte des Menschen hat ein Gebäude, wenn es seinen Aussagewert hatte für das Le-ben bestimmter Zeitepochen sowie für die politischen, kulturellen und sozialen Verhältnisse und Geschehensabläufe."

3. "Bedeutend für Städte und Siedlun-gen ist ein Objekt, wenn es einen besonderen Aussagewert für die Bauge-schichte (Architekturgeschichte) einer Stadt oder Siedlung, aber auch einer Region hat, etwa weil es charakteristisch ist für Häuser einer bestimmten Zeit und Schicht."

4. "Bedeutend für Städte und Siedlun-gen ist darüber hinaus ein Objekt, daß den historischen Entstehungsprozeß einer Stadt oder Siedlung bezeugt."

 

Denkmalschutz:
Denkmalbereich

Darunter versteht man entweder eine Gesamtanlage - etwa herrschaftliches Wohnhaus mit Nebengebäuden und Nebenanlagen - oder aber ein En-semble von mehreren, nicht zueinandergehörigen Gebäuden, die aber von ihrer Funktion her oder aber ihres historischen oder baustrukturellen Zusammenhang wegen denkmalrechtlich als Einheit zu bewerten sind.

Mit der Unterschutzstellung eines Bau-denkmals und der Unterschutzstellung eines Denkmalbereichs werden unter-schiedliche Ziele verfolgt. Bei einem Baudenkmal soll die historische Substanz der baulichen Anlage geschützt werden; beim Denkmalbereich geht es hingegen (nur) um das äußere Erscheinungsbild.

 

Denkmalschutz:
Unterschutzstellung

Die Unterschutzstellung erfolgt auf Antrag des Eigentümers oder aber auf behördliche Initiative nach Anhörung des Eigentümers durch einen an diesen gerichteten Bescheid.

Um zu vermeiden, daß das während der auf die Unterschutzstellung gerichteten Verfahrens bauliche Änderungen vorgenommen oder daß - künftige - Denkmal gar beseitigt wird, kann eine sofort wirksame vorläufige Unterschutzstellung verfügt werden. Diese hat zunächst dieselben Wirkungen wie die endgültige Unterschutzstellung, kann diese Wirkung aber verlieren, wenn die Denkmalschutzbehörde das zur endgültigen Unterschutzstellung führende Verfahren über längere Zeit nicht ernsthaft betreibt.

 

Denkmal:
Zivilrechtliches

Verkauft der Eigentümer eines Baudenkmals dasselbe, so hat er dem Käufer die Tatsache der Unterschutzstellung, also die Denkmaleigenschaft des Objekts mitzuteilen. Tut er das nicht, so setzt er sich dem Risiko aus, daß der Käufer später einen Sachmangel rügen kann und den Kauf rückgängig macht bzw. den Kaufpreis mindert.

Denkmalschutz: Abbruchgenehmigung
Denkmalschutz: Abriß, Beseitigung, Veränderung
Denkmalschutz: Bebauungsplan
Denkmalschutz: Denkmalbereich
Denkmalschutz: Denkmaleigenschaft
Denkmalschutz: Ensembleschutz
Denkmalschutz: Erhaltungssatzung
Denkmalschutz: Rechtsanspruch
Denkmalschutz: Steuerrecht
Denkmalschutz: Übernahmeanspruch
Denkmalschutz: Umgebungsschutz
Denkmalschutz: Unterschutzstellung
 

Doppelhaus

Zulässig auch dann, wenn grundsätzlich offene Bauweise festgesetzt ist.

Häufiger Anlaß für Auseinandersetzungen, etwa dann, wenn der später Bauende nicht deckungsgleich, sondern höher und/oder tiefer baut.

Anders als man sich das, wenn man den Begriff "Doppelhaus" hört, vielleicht vorstellt, müssen die Häuser keineswegs symmetrisch sein.

Als weiteres Kriterium dafür, ob ein geplanter Anbau an ein an der Grenze stehendes Haus zulässig ist, nennen manche Gerichte die Gestaltung der Häuser. Das kann dazu führen, daß die Genehmigung für ein in seinen Proportionen an das vorhandene Gebäude sich nicht anpassendes Haus nicht erteilt bzw. auf Widerspruch bzw. Klage des Nachbarn hin aufgehoben wird.

   
E

Einfügungsgebot

Wenn es keinen Bebauungsplan gibt, das Grundstück aber innerhalb zusammenhängender Bebauung liegt, kommt es für die Zulässigkeit eines Bauvorhabens darauf an, ob es sich in die Bebauung der umliegenden Grundstücke einfügt. Einfügen muß es sich nach der Art der Nutzung (Wohnen, Gewerbe etc.) und dem Maß der Nutzung (Größe, Höhe, Verhältnis zur Grundstücksgröße, überbaubare Grundstücksfläche).
 

Einstweilige Anordnung

Vorläufige Anordnung des Verwaltungsgerichts, gerichtet z. B. auf Außervollzugsetzung eines Bebauungsplanes
 

Einvernehmen

Die Gemeinde, die nicht selbst Baugenehmigungsbehörde ist, kann zwar keine Baugenehmigungen erteilen. Sie wird aber bei Vorhaben außerhalb eines Bebauungsplangebiets (also im Außenbereich sowie im unbeplanten Innenbereich) am Genehmigungsverfahren beteiligt.

Ebenso im Falle eines Antrags auf >Befreiung von den Festsetzungen eines Bebauungsplanes und dann, wenn das Bauvorhaben vor Inkrafttreten eines Bebauungsplanes genehmigt werden soll ( Planreife). Des Einvernehmens bedarf schließlich auch eine Ausnahme von einer
Veränderungssperre.

Wenn sie ihr Einvernehmen verweigert, wird die Baugenehmigung in der Regel nicht erteilt.

Wenn die Baugenehmigungsbehörde das Bauvorhaben genehmigen will, die Gemeinde aber das Einvernehmen versagt, stellt sich die Frage, ob die Baugenehmigung trotzdem erteilt werden darf. Das - also die Berechtigung der Baugenehmigungsbehörde, sich über die Verweigerung des Einvernehmens hinwegzusetzen - ist sehr umstritten und überdies in einzelnen Bundesländern unterschiedlich geregelt.

Wird das Einvernehmen zu Unrecht verweigert, so kann das dazu führen, daß Schadensersatzansprüche (Amtshaftung) sich nicht nur gegen die Baugenehmigungsbehörde, sondern auch und ggfls. nur gegen die Gemeinde richten.

Ob Schadensersatzansprüche nur gegen Baugenehmigungsbehörde oder nur gegen die Gemeinde oder gegen beide (als "Gesamtschuldner") geltend gemacht werden, hängt u. a. davon ab, ob die Genehmigung ausschließlich wegen Fehlens des Einvernehmens versagt wurde, und davon, ob die Genehmigungsbehörde befugt gewesen wäre, das fehlende Einvernehmen zu ersetzen.

 

Einstweilige Anordnung

Vorläufige Anordnung des Verwaltungsgerichts, gerichtet z. B. auf Außervollzugsetzung eines Bebauungsplanes.

 

Einzelhandel

Auslöser des Konflikts zwischen einem solchen Vorhaben und der Nachbarschaft ist häufig nicht der Einzelhandelsbetrieb als solcher, sondern die demselben zugeordneten Stellplätze.

Umfangreiche Einzelfallrechtsprechung, wonach die Zulässigkeit sich u.a. am bisherigen Gebietscharakter, der Größe des Einzelhandelsbetriebs und der Entfernung des Parkplatzes von der Wohnbebauung richtet

Zum Beleg dafür, daß die Nutzung zulässig ist, werden von den Bauherrn bzw. Betreibern häufig Gutachten vorgelegt, denen die Gebietsverträglichkeit des Vorhabens zu entnehmen ist (bzw. zu entnehmen sein soll).

Auch wenn solche Gutachten die Einhaltung der dem jeweiligen (Wohn-)Gebiet entsprechenden Immissionswerte bestätigen, führt das nicht in jedem Fall zur Zulässigkeit des Vorhabens.

 

Endwert

Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt

Ausgleichsbetrag

 

Erschließung, gesicherte

Es genügt nicht, daß ein Bauvorhaben planungsrechtlich zulässig ist, daß also - vereinfacht gesagt - das zur Bebauung vorgesehene Grundstück grundsätzlich bebaut werden darf. Es muß vielmehr auch erschlossen sein, also entweder unmittelbar an der öffentlichen Straße liegen und von dieser aus erreicht sowie ver- und entsorgt werden können.Fehlt es an dieser unmittelbaren Erschließung, so benötigt das Grundstück eine rechtliche Sicherung der Zufahrt sowie der Ver- und Entsorgungsleitungen. Eine Grunddienstbarkeit (Wegerecht) genügt dafür in den meisten Bundesländern nicht; vielmehr bedarf es einer Baulast.

Ohne eine solche Sicherung darf vorhandener Baubestand zwar weiterhin genutzt werden. Der Eigentümer kann sich auf ein Notwegerecht berufen, welches über das sein Grundstück von der Straße trennendes Grundstück verläuft.

Dessen Eigentümer braucht nur diesen Bestand und dessen Nutzung zu dulden. Das Notwegerecht erstreckt sich also nicht auf darüberhinausgehende (bauliche) Erweiterungen. Eine ohne rechtlich gesicherte Erschließung erteilte Baugenehmigung kann der Eigentümer des betroffenen Grundstücks anfechten.


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